Quy định PCCC bãi giữ xe là yêu cầu bắt buộc cần được quan tâm ngay từ giai đoạn quy hoạch, thiết kế đến thi công và vận hành công trình. Với đặc thù tập trung nhiều phương tiện, nhiên liệu, vật liệu dễ cháy và hệ thống điện, khu vực để xe tiềm ẩn nguy cơ cháy lan, đặc biệt tại tầng hầm, gara kín và nhà xe chung cư. Nếu không có giải pháp ngăn cháy, thoát nạn và kiểm soát khói phù hợp, sự cố có thể ảnh hưởng nghiêm trọng đến người và tài sản.
Căn cứ pháp lý về quy định PCCC bãi giữ xe hiện hành
Để xác định đúng quy định PCCC bãi giữ xe, cần phân biệt văn bản pháp luật về trách nhiệm, thủ tục với quy chuẩn kỹ thuật về thiết kế và trang bị hệ thống. Mỗi loại công trình có thể chịu sự điều chỉnh đồng thời của nhiều văn bản khác nhau.
Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ số 55/2024/QH15 có hiệu lực từ ngày 01/07/2025 là cơ sở pháp lý quan trọng. Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều và biện pháp thi hành Luật, trong đó có nội dung về điều kiện an toàn, thẩm định thiết kế và trách nhiệm của chủ đầu tư.
Về xử phạt hành chính, Nghị định 106/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 01/07/2025, được sửa đổi bởi Nghị định 69/2026/NĐ-CP và Nghị định 347/2026/NĐ-CP. Nghị định 347/2026/NĐ-CP có hiệu lực từ ngày 15/09/2026, vì vậy cần sử dụng nội dung đã cập nhật khi tra cứu mức phạt và thủ tục hiện hành.
Về yêu cầu kỹ thuật, QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023 quy định an toàn cháy cho nhà và công trình. Riêng gara ô tô cần đối chiếu thêm QCVN 13:2018/BXD về gara ô tô; nhà chung cư áp dụng thêm QCVN 04:2021/BXD và các sửa đổi có hiệu lực tương ứng. TCVN 3890:2023 là căn cứ về trang bị, bố trí phương tiện PCCC cho nhà và công trình.
Lưu ý về Nghị định 136/2020/NĐ-CP: Đây là văn bản thuộc hệ thống quy định PCCC trước ngày 01/07/2025 và đã hết hiệu lực từ thời điểm này. Do đó, khi tư vấn quy định về bãi đỗ xe PCCC hiện nay, không nên sử dụng Nghị định 136/2020/NĐ-CP làm căn cứ pháp lý đang có hiệu lực.
Ngoài ra, QCVN 07-11:2026/BXD về hệ thống công trình hạ tầng kỹ thuật – bãi đỗ xe đã được ban hành kèm Thông tư 74/2026/TT-BXD nhưng đến ngày 30/03/2027 mới có hiệu lực. Tại thời điểm tháng 11/2026, chưa được viện dẫn quy chuẩn này như văn bản đã có hiệu lực bắt buộc.
Quy định PCCC bãi giữ xe theo quy mô sức chứa và loại hình
Không thể xác định toàn bộ yêu cầu PCCC chỉ dựa trên số lượng phương tiện. Kỹ sư thiết kế phải xem xét đồng thời sức chứa, số tầng, diện tích khoang cháy, gara kín hay hở, vị trí trên mặt đất hay dưới tầng hầm và công năng của công trình.
Quy định PCCC nhà xe chung cư
Nhà xe chung cư thường được bố trí tại tầng hầm hoặc khối đế, có thể liên thông với khu vực căn hộ, thương mại và kỹ thuật. Vì vậy, quy định PCCC nhà xe chung cư phải được xem xét trong tổng thể giải pháp an toàn cháy của tòa nhà, không thể tách riêng gara khỏi các không gian chức năng khác.
Theo QCVN 04:2021/BXD, khu vực để xe của nhà chung cư phải tuân thủ yêu cầu liên quan của QCVN 13:2018/BXD và được bố trí trong phạm vi diện tích dự án đã được phê duyệt. Khu vực ô tô cần được tổ chức riêng với khu vực xe máy, xe đạp theo yêu cầu quy hoạch mặt bằng.
Đối với nhà xe tầng hầm, thiết kế cần kiểm tra giải pháp ngăn cháy giữa gara và khu vực căn hộ, hành lang, buồng thang. Các vị trí cửa ra vào, lỗ xuyên sàn, trục kỹ thuật và đường ống phải được xử lý phù hợp để hạn chế khói, lửa lan sang các khu vực khác.
Thiết kế PCCC bãi đỗ xe ô tô theo quy mô
QCVN 13:2018/BXD quy định gara ô tô trên mặt đất được xây dựng không quá 9 tầng và gara ngầm không quá 5 tầng ngầm, ngoại trừ trường hợp gara cơ khí. Quy chuẩn cũng phân biệt gara kín, gara hở, gara ngầm và gara cơ khí để xác định yêu cầu kết cấu, thông gió, thoát nạn và hệ thống kỹ thuật.
Một điểm quan trọng trong thiết kế PCCC bãi đỗ xe ô tô là hệ thống chữa cháy tự động. Theo mục 2.3.5.2 QCVN 13:2018/BXD, gara ô tô dạng kín phải bố trí hệ thống chữa cháy tự động trong gian phòng chứa ô tô, với các trường hợp ngoại lệ được quy định cụ thể, trong đó có gara ngầm một tầng sức chứa đến 25 chỗ được xây dựng trên khu đất trống.
Đối với gara ô tô kín nhiều tầng, quy chuẩn cũng phân cấp hệ thống báo cháy theo sức chứa. Gara trên mặt đất dạng kín từ hai tầng trở lên có sức chứa đến 100 xe phải trang bị hệ thống báo cháy loại 1; trên 100 xe là loại 2. Gara ngầm từ hai tầng trở lên được phân loại theo các ngưỡng đến 50 xe, trên 50 đến 200 xe và trên 200 xe, tương ứng với loại hệ thống báo cháy được quy định.
Các ngưỡng trên là yêu cầu cụ thể của QCVN 13 đối với gara ô tô thuộc phạm vi điều chỉnh, không phải bảng phân loại áp dụng cho mọi bãi giữ xe máy hoặc bãi đỗ ngoài trời. Khi thiết kế nhà xe hỗn hợp nhiều loại phương tiện, cần xác định công năng và quy chuẩn áp dụng cho từng khu vực.
Yêu cầu kỹ thuật về lối thoát nạn và xe chữa cháy trong bãi giữ xe
Lối thoát nạn và đường dành cho xe chữa cháy trong bãi giữ xe phải được bố trí hợp lý, bảo đảm khả năng tiếp cận và thoát hiểm nhanh chóng khi xảy ra sự cố. Các yêu cầu kỹ thuật tập trung vào chiều rộng, khoảng cách, số lượng lối ra, kết cấu đường giao thông nội bộ và khả năng chịu tải, giúp người và phương tiện chữa cháy tiếp cận khu vực cháy an toàn, không bị cản trở.
Khoảng cách và lối thoát nạn theo quy định PCCC bãi giữ xe
Lối thoát nạn phải được tính toán theo số lượng, vị trí và đặc điểm phân bố phương tiện. QCVN 13:2018/BXD quy định khoảng cách từ vị trí đỗ xe xa nhất đến lối thoát hiểm gần nhất tại gara ô tô ngầm là 40 m, khoảng cách giữa các lối thoát hiểm là 20 m; đối với gara trên mặt đất, các trị số tương ứng là 60 m và 25 m theo Bảng 3 của quy chuẩn.
Các trị số này cần được áp dụng đúng điều kiện và phạm vi của QCVN 13, đồng thời đối chiếu yêu cầu chung của QCVN 06:2022/BXD và Sửa đổi 1:2023. Không nên sử dụng một khoảng cách duy nhất cho mọi loại nhà xe khi chưa xác định được loại gara và giải pháp thoát nạn.
Theo góc nhìn giám sát, lỗi phổ biến là bản vẽ thể hiện lối đi đủ rộng nhưng khi đưa vào khai thác, phương tiện đỗ tràn qua vạch sơn, che cửa thoát hiểm hoặc cản trở đường dẫn đến buồng thang. Chủ đầu tư cần duy trì hành lang và cửa thoát nạn thông thoáng trong suốt quá trình vận hành.
Quy định về bãi đỗ xe PCCC dành cho xe chữa cháy
Quy định về bãi đỗ xe PCCC không chỉ liên quan đến nơi đỗ phương tiện thông thường mà còn bao gồm đường tiếp cận, mặt bằng và khoảng trống để xe chữa cháy triển khai hoạt động. Theo Điều 16 Luật PCCC và CNCH, khi lập hoặc điều chỉnh dự án xây dựng, giải pháp PCCC phải xem xét đường bộ, bãi đỗ và khoảng trống phục vụ hoạt động chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ.
Đối với công trình thuộc trường hợp phải bố trí bãi đỗ xe chữa cháy, vị trí và kích thước cần tuân thủ QCVN 06. Đường tiếp cận không được bị chiếm dụng bởi xe cá nhân, hàng hóa hoặc hạng mục xây dựng tạm; kết cấu mặt đường và không gian phía trên cũng phải bảo đảm điều kiện cho xe chữa cháy hoạt động.
Không nên nhầm lẫn bãi đỗ xe chữa cháy với bãi đỗ xe của cư dân hoặc khách hàng. Hai khu vực có chức năng khác nhau, vì vậy không được sử dụng vị trí dành cho xe chữa cháy làm chỗ đỗ xe thường xuyên.
Kết cấu ngăn cháy và giới hạn chịu lửa EI
Gara ô tô nằm trong hoặc liền kề công trình có chức năng khác phải có giải pháp ngăn cháy phù hợp. QCVN 13:2018/BXD quy định gara liền kề nhà có chức năng khác phải được ngăn cách bằng tường ngăn cháy theo yêu cầu của quy chuẩn; gara bố trí bên trong công trình cũng phải được phân cách với các không gian chức năng liên quan bằng kết cấu ngăn cháy tương ứng.
Giới hạn chịu lửa EI thể hiện khả năng duy trì tính toàn vẹn và cách nhiệt của cấu kiện khi chịu tác động của lửa. Không thể mặc định tất cả vách gara đều phải đạt EI 60 hoặc EI 90; giới hạn cụ thể phải được xác định theo vị trí cấu kiện, loại công trình, bậc chịu lửa và hồ sơ thiết kế.
Khi kiểm tra cửa ngăn cháy vách tường, cần đối chiếu tài liệu chứng minh tính năng chịu lửa, cơ cấu tự đóng và cấu tạo lắp đặt. Một lỗi thường gặp là cửa chống cháy bị chèn mở, không tự đóng hoặc khe hở quanh đường ống, máng cáp chưa được bịt kín bằng giải pháp chống cháy phù hợp.
Hệ thống thiết bị theo quy định PCCC bãi giữ xe
Hệ thống thiết bị theo quy định PCCC bãi giữ xe cần được trang bị phù hợp với quy mô, diện tích, đặc điểm kết cấu và mức độ nguy hiểm cháy của công trình. Các thiết bị quan trọng bao gồm hệ thống báo cháy, chữa cháy tự động (nếu thuộc diện yêu cầu), bình chữa cháy xách tay, hệ thống hút khói, chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn nhằm phát hiện, xử lý đám cháy kịp thời và bảo đảm an toàn cho người, phương tiện.
Hệ thống báo cháy và đầu báo tự động
Hệ thống báo cháy có nhiệm vụ phát hiện sớm dấu hiệu cháy và truyền tín hiệu về trung tâm để cảnh báo người quản lý, người sử dụng. Thành phần có thể gồm trung tâm báo cháy, đầu báo khói, đầu báo nhiệt, nút nhấn khẩn cấp, chuông, còi và đèn báo cháy.
Việc lựa chọn đầu báo cần căn cứ chiều cao trần, môi trường bụi, khí thải và luồng gió trong gara. Với khu vực có thông gió mạnh, cần đánh giá vị trí lắp đặt để hạn chế báo giả nhưng vẫn bảo đảm khả năng phát hiện cháy theo thiết kế.
Khi nghiệm thu, kỹ sư cần kiểm tra tín hiệu từ từng đầu báo về trung tâm, tình trạng lỗi đường dây, nguồn điện dự phòng và khả năng kích hoạt thiết bị cảnh báo. Không nên chỉ kiểm tra đèn báo trạng thái trên tủ mà bỏ qua thử nghiệm thực tế tại từng khu vực.
Hệ thống chữa cháy tự động Sprinkler
Hệ thống Sprinkler hoạt động khi đầu phun chịu tác động nhiệt đến ngưỡng kích hoạt, giúp phun nước tại khu vực xảy ra cháy. Hệ thống thường gồm đầu phun, đường ống, van, công tắc dòng chảy, cụm van báo động, máy bơm và nguồn nước chữa cháy.
Đối với gara thuộc diện phải trang bị chữa cháy tự động, thiết kế cần tính toán thủy lực, lưu lượng, áp lực và phạm vi bảo vệ theo tiêu chuẩn áp dụng, trong đó có TCVN 7336:2021. Việc lựa chọn đầu phun và bố trí khoảng cách phải căn cứ bản vẽ được thẩm định, điều kiện trần và các vật cản thực tế.
Một lỗi thường gặp khi nghiệm thu là đầu phun bị che bởi máng cáp, ống gió hoặc kết cấu trang trí. Ngoài ra, van bị khóa, áp lực không đạt hoặc đường ống thi công khác bản vẽ cũng có thể khiến hệ thống không đáp ứng yêu cầu vận hành.
Hệ thống thông gió và hút khói tầng hầm
Gara kín, đặc biệt là gara tầng hầm, cần có giải pháp thông gió và bảo vệ chống khói phù hợp. QCVN 13:2018/BXD quy định hệ thống thông gió của gara ngầm cần được tách riêng cho từng tầng; hệ thống thông gió chống khói phải có khả năng đẩy sản phẩm cháy ra khỏi tầng bị cháy theo giải pháp thiết kế.
Lưu lượng hút khói phải được tính toán theo đặc điểm hình học, diện tích vùng khói, tải trọng cháy, vị trí cửa thoát nạn và điều kiện môi trường. Không nên lựa chọn quạt hút chỉ dựa trên công suất danh định hoặc diện tích sàn mà chưa có tính toán kỹ thuật.
Cần phân biệt hệ thống thông gió vận hành thường xuyên với hệ thống hút khói khi cháy. Quạt thông gió thông thường không đương nhiên thay thế được quạt hút khói, bởi yêu cầu về nhiệt độ làm việc, nguồn điện, điều khiển và chế độ vận hành có thể khác nhau.
Đèn chiếu sáng sự cố và chỉ dẫn thoát nạn
Đèn chiếu sáng sự cố giúp duy trì khả năng quan sát khi mất nguồn điện thông thường. Biển chỉ dẫn thoát nạn hỗ trợ người sử dụng nhận biết hướng di chuyển đến lối ra, đặc biệt tại các vị trí giao hành lang, đường dốc và khu vực gần buồng thang.
Thiết bị cần được bố trí theo hồ sơ thiết kế, có nguồn cấp phù hợp và được kiểm tra khả năng hoạt động khi mất điện lưới. Khi nghiệm thu, cần kiểm tra cả nguồn điện dự phòng, thời gian duy trì hoạt động và khả năng nhận biết biển chỉ dẫn trong điều kiện thực tế.
Hồ sơ PCCC bãi giữ xe và thủ tục nghiệm thu
Hồ sơ PCCC bãi giữ xe cần được xác định theo loại công trình và phạm vi thủ tục pháp luật yêu cầu. Không phải mọi bãi giữ xe đều phải thực hiện một quy trình thẩm định thiết kế giống nhau; chủ đầu tư cần kiểm tra công trình có thuộc danh mục phải thẩm định thiết kế PCCC theo Nghị định 105/2025/NĐ-CP và các sửa đổi hiện hành hay không.
Đối với dự án thuộc diện phải thẩm định, hồ sơ thiết kế cần thể hiện giải pháp khoảng cách PCCC, đường cho xe chữa cháy, lối thoát nạn, ngăn cháy, chống khói, hệ thống điện phục vụ PCCC và phương tiện, hệ thống chữa cháy. Thành phần hồ sơ đề nghị thẩm định theo quy định có thể gồm văn bản đề nghị theo mẫu, giấy tờ pháp lý về đất đai hoặc đầu tư, hồ sơ thiết kế kỹ thuật hoặc bản vẽ thi công và tài liệu thẩm định của chủ đầu tư theo trường hợp tương ứng.
Trong quá trình thi công PCCC, chủ đầu tư cần lưu giữ bản vẽ thiết kế, hồ sơ điều chỉnh, tài liệu kỹ thuật của thiết bị, chứng từ chất lượng và biên bản kiểm tra lắp đặt. Nếu thay đổi vị trí đầu phun, tuyến ống, cửa ngăn cháy, quạt hút khói hoặc công năng gara, phải đánh giá ảnh hưởng đến giải pháp PCCC và thực hiện thủ tục điều chỉnh theo quy định.
Từ ngày 15/09/2026, Nghị định 347/2026/NĐ-CP đã sửa đổi một số nội dung của Nghị định 105/2025/NĐ-CP liên quan đến thẩm định và nghiệm thu. Vì vậy, cần cập nhật quy định mới khi lập hồ sơ, đặc biệt không nên tiếp tục sử dụng máy móc quy trình cũ về việc cơ quan quản lý chuyên ngành kiểm tra và chấp thuận nghiệm thu như trước đây.
Khi hoàn thành công trình, chủ đầu tư phải tổ chức nghiệm thu về PCCC theo trách nhiệm được giao, kiểm tra sự phù hợp giữa hiện trạng thi công và hồ sơ thiết kế, thử nghiệm các hệ thống và lưu trữ hồ sơ chứng minh kết quả. Việc đưa công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế vào khai thác khi chưa hoàn thành tổ chức nghiệm thu là hành vi có thể bị xử phạt.
Mức xử phạt vi phạm PCCC bãi xe mới nhất
Mức xử phạt vi phạm PCCC bãi xe được xác định theo hành vi cụ thể tại Nghị định 106/2025/NĐ-CP sau khi cập nhật các nội dung sửa đổi tại Nghị định 69/2026/NĐ-CP và Nghị định 347/2026/NĐ-CP. Mức dưới đây là mức phạt đối với cá nhân; tổ chức có cùng hành vi về nguyên tắc chịu mức phạt gấp hai lần.
Theo Điều 20, hành vi không trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng có thể bị phạt từ 3–5 triệu đồng. Không trang bị đèn chiếu sáng sự cố và phương tiện chỉ dẫn thoát nạn có thể bị phạt từ 10–15 triệu đồng; không trang bị hệ thống báo cháy hoặc hệ thống chữa cháy thuộc diện phải có có thể bị phạt từ 40–50 triệu đồng.
Đối với hệ thống thông gió và chống khói, Điều 23 quy định mức phạt từ 10–20 triệu đồng nếu lắp đặt thiết bị thuộc hệ thống hút khói hoặc tạo áp suất dư không bảo đảm; từ 20–25 triệu đồng nếu không duy trì hệ thống đã lắp đặt. Trường hợp không có giải pháp thông gió tự nhiên hoặc thông gió thoát khói khi thuộc diện phải có, mức phạt đối với cá nhân có thể từ 40–50 triệu đồng.
Theo nội dung Điều 18 đã được sửa đổi bởi Nghị định 347/2026/NĐ-CP, đưa công trình thuộc diện phải thẩm định thiết kế vào khai thác khi chưa hoàn thành tổ chức nghiệm thu PCCC có thể bị phạt từ 30–50 triệu đồng. Đưa công trình vào sử dụng khi chưa có văn bản thẩm định thiết kế PCCC thuộc trường hợp phải thẩm định có thể bị phạt từ 40–50 triệu đồng đối với cá nhân.
Ngoài tiền phạt, một số hành vi có thể bị áp dụng biện pháp khắc phục hậu quả hoặc đình chỉ hoạt động theo điều khoản tương ứng. Vì vậy, chủ đầu tư cần rà soát cả hồ sơ pháp lý, thiết bị và điều kiện vận hành, không chỉ tập trung khắc phục khi có đoàn kiểm tra.
Tuân thủ quy định PCCC bãi giữ xe là trách nhiệm quan trọng của chủ đầu tư và đơn vị quản lý, vận hành công trình. Từ việc xác định sức chứa, phân loại gara, bố trí lối thoát nạn, đường xe chữa cháy đến trang bị hệ thống báo cháy, Sprinkler và hút khói, mọi hạng mục cần được tính toán đồng bộ theo quy chuẩn và tiêu chuẩn áp dụng. PCCC Ngày Đêm thi công, bảo dưỡng kiểm tra định theo đúng quy định cho bãi giữ xe, liên hệ ngay để nhận tư vấn miễn phí.
